不動産売却したら確定申告は必要？仲介手数料の取り扱いについても解説

不動産売却では、場合によっては数百万円から数千万円もの収入が発生します。
そのため、不動産売却後に確定申告が必要になるのか気になる方も多いようです。
そこで今回は、不動産売却で確定申告が必要かどうかを判断する方法と、計算に際して計上できる経費の種類を解説します。
確定申告の要不要を左右する仲介手数料の概要についてもあわせてご紹介しますので、神奈川県横浜市にある不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却後の確定申告の要不要は仲介手数料の金額も影響

不動産売却後に確定申告が必要かどうかはどのように判断すれば良いのか、それに仲介手数料がどう関わっているのかを解説します。
あわせて確定申告の時期や必要書類もご紹介します。

確定申告が必要か不要かは譲渡所得によって変わる

不動産売却をした際に確定申告が必要か不要かは、売却で「譲渡所得」が発生するかどうかによって判断されます。
譲渡所得とは、不動産売却によって得られる「利益」を指し、以下のように計算します。
譲渡所得=①売却価格-（②取得費+③譲渡費用）
①売却価格：売買契約書に記載された不動産を売却した価格
②取得費：売却した不動産を取得した際にかかった費用の合計から、建物の減価償却分を差し引いた金額
※建物の減価償却＝築年数の経過とともに減少する建物の価値
③譲渡費用：不動産を売却したときにかかった費用の総額
上記の計算式で譲渡所得を算出し、結果がプラスになった、つまり利益が発生した場合には、確定申告が必要です。
一方結果がゼロやマイナスになったときには、譲渡所得は発生していないことになり、支払う税金はないため確定申告は不要です。
＜譲渡所得の計算例＞
取得費2,500万円で取得した不動産を、譲渡費用500万円かけて3,500万円で売却した場合、譲渡所得は以下のように計算されます。
譲渡所得=3,500万円-（2,500万円+500万円）=500万円
この場合、譲渡所得はプラス500万円となるため、確定申告が必要です。
一方同じ物件が2,800万円でしか売れなかった場合、
譲渡所得=2,800万円-（2,500万円+500万円）=▲200万円
となり、結果がマイナスとなるため確定申告は不要です。
なお、譲渡所得を計算するときに売却金額から差し引く譲渡費用には、仲介手数料も含まれます。
仲介手数料は売却金額に応じて決まるため、金額が大きくなる可能性があります。
仲介手数料の額によって、譲渡所得がプラスかマイナスになるか左右されることもあるため、いくらになるのかはあらかじめ把握しておきましょう。
仲介手数料については、後ほどご紹介します。

確定申告の時期

不動産売却で譲渡所得が発生して確定申告するときには、基本的には翌年の2月16日～3月15日の確定申告期間におこないます。
確定申告の期間は、年によって日にちがずれたり、近年はコロナウイルス感染症の影響で期間が延長されたりしているので、管轄の税務署や国税庁ホームページなどで確認するようにしてください。
なお、申告書は郵送することも可能ですが、消印の日付が提出日とみなされるため、申告期間内に早めに送付することをおすすめします。
また、確定申告は国税庁ホームページで電子申告も可能です。

確定申告で必要な書類

不動産売却で確定申告する際に必要になる書類には、以下のようなものがあります。

• 譲渡所得の内訳書
• 確定申告書B様式
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 譲渡所得計算証明書
• 住民票の除票
• 売却物件を購入した際の売買契約書の写し
• 注文住宅の場合は、建築当時の請負契約書
• 仲介手数料や印紙代などの金額が分かる書類（領収証など）

売却に際し、3,000万円の特別控除の特例などを受ける場合には、関連書類も必要です。

不動産売却で仲介手数料のほか経費として計上できる費用とは？

不動産売却では、仲介手数料のほかにも経費として計上できる費用があります。
ここでは譲渡費用と取得費に分けて、経費として計上できるもの・できないものをご紹介します。

譲渡費用に経費として計上できる費用・できない費用

まずは譲渡費用から確認しましょう。
経費計上が認められる主な費用

• 仲介手数料
• 土地の測量費
• 契約書に貼付した印紙代
• 建物の解体費
• 売却価格を高めるためにかけた修繕費

上記のように、売却するため、または売却価格を高めるためにかけた費用は譲渡費用として経費計上できます。
経費計上が認められない主な費用
譲渡費用として認められないのは、以下のような費用です。

• 抵当権抹消登記費用
• 相続登記費用
• 固定資産税
• 税理士への報酬

どこまで譲渡費用に含んで良いのかの判断は難しいため、詳しくは売却を依頼した不動産会社や税務署に相談しましょう。

取得費に経費計上できる費用・できない費用

譲渡所得を計算する際に差し引く取得費に計上できる費用・できない費用は以下のとおりです。
経費計上が認められる費用
以下のような費用は、取得費として計上できます。

• 仲介手数料
• 不動産取得税
• 登録免許税や登記手数料
• 売買契約書に貼付した印紙代
• 建築費や工事にかかった諸費用
• ローンの事務手数料や抵当権設定登記費用

取得費用が多いほど、譲渡取得を減らすことができるため、漏れなく計上しましょう。
経費計上が認められない費用
以下のような費用は、取得費には計上できません。

• 引っ越し代金
• 管理費や修繕積立金
• 火災保険料　など

上記のような費用は、生活を維持するために発生するものであるため、取得費として計上できません。
基本的に、不動産を引き受けたあとに発生した費用については、経費計上が認められないと考えておくと良いでしょう。

不動産売却で譲渡費用に経費計上できる「仲介手数料」とは

ここからは、不動産売却で譲渡費用として経費計上できる「仲介手数料」についてご紹介します。

仲介手数料の概要

仲介手数料とは、不動産会社に依頼して探してもらった買主との売買契約が成立した際に、不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料は、成功報酬の意味合いがあるため、一般媒介契約で複数の不動産会社と契約を結んでいる場合でも、支払うのは売買契約を成立させた不動産会社1社のみとなります。
また、不動産会社が直接買主となって買い取った場合には、仲介が発生しないため仲介手数料は不要です。

仲介手数料の目安

仲介手数料は、宅地建物取引業法において、以下のように上限額が定められています。
＜税抜売却金額に応じた仲介手数料の上限＞
・200万円以下：売却金額（税抜）×5%+消費税
・200万円超～400万円以下：売却金額（税抜）×4%+2万円+消費税
・400万円超：売却金額（税抜）×3%+6万円+消費税
税抜の売却価格が400万円を超える場合は、以下の速算式を活用します。
仲介手数料=売却価格（税抜）×3.3%+6.6万円（消費税10%の場合）
たとえば税抜売却金額が2,500万円だった場合、
仲介手数料=2,500万円×3.3%+6.6万円=89.1万円
と計算されます。
仲介手数料は金額が大きくなりがちなので、経費計上するために、領収書は紛失しないよう大切に保管しておきましょう。

まとめ

不動産を売却し、利益（譲渡所得）が発生した場合には、確定申告が必要です。
譲渡所得を計算するときには、仲介手数料など経費として含めるものを抜け漏れなく計上することで、所得が小さくなり節税することができます。
弊社でも、神奈川県横浜市にある貸家や借地などの不動産売却のお手伝いをしています。
「まずは査定だけ」といったご相談も、どうぞお気軽にお問い合わせください。