不動産売却で重要な「契約不適合責任」とは？押さえておくべき注意点を解説

不動産を売却するときに知っておきたいことの1つに「契約不適合責任」があります。
契約不適合責任は、売主が買主に対して負う責任を指し、正しく理解しておかないと、売却後に契約解除や損害賠償を求められるかもしれません。
今回の記事では、不動産売却に際して売主が知っておくべき「契約不適合責任」について、概要や買主が有する権利、注意点などをご紹介します。
瑕疵担保責任との違いも解説しますので、神奈川県横浜市にある不動産の売却をご検討中の方はご参考にしてください。

不動産売却で知っておくべき「契約不適合責任」とは

まずは、契約不適合責任の概要と買主が有する5つの権利をご紹介します。

契約不適合責任の概要

契約不適合責任とは、売買契約や請負契約などに基づいて引き渡された目的物が、以下のいずれかに関して契約内容と違うときに、売主が買主に対して負う責任を指します。

• 種類
• 数量
• 品質

不動産売却においては、売主が買主に引き渡した中古住宅に、契約書には書かれていなかった欠陥があった、記載されていた設備の数と異なるようなときに、契約不適合責任を問われる可能性があります。

契約不適合責任で買主が有する4つの権利

契約不適合責任では、買主は以下の4つの権利を有しています。
(1)追完請求
契約書に記載されたとおりの完全なものを引き渡すよう求める権利
（例）無垢材と記載されていたのに合板のフローリングが張られていたのを、無垢材に張り直してもらう
(2)代金減額請求
追完請求をしたのに売主が応じない場合、代金を減額するよう求める権利
（例）合板のフローリングを契約書どおり無垢材に張り直すよう依頼したのに応じない場合、無垢材と合板の差額を返還してもらう
(3)損害賠償請求
追完請求や代金減額請求とあわせて、損害賠償を請求できる権利
（例）合板のフローリングを自分で無垢材に張り直したときに、工事費用を請求できる権利
(4)契約解除
追完を催告したのにかかわらず売主が応じない場合、契約を解除して代金の返還を請求できる権利
そもそも引き渡しや不適合を是正できないケースでは、催告なしで契約を解除することも可能です。
（例）床の傾きがあまりにひどく修正できないため、契約を解除する

不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任は2020年4月から施行された新しい法律です。
ここではそれまで適用されていた瑕疵担保責任との違いを3つご紹介します。

法的性質が変わった

瑕疵担保責任は「法定責任」であったので、同じものがない特定物（不動産など）については、そのままの状態で引き渡せば売主は義務を果たしたとされていました。
一方契約不適合責任は「契約責任」であるため、不完全なものを引き渡すと売主の責任を果たしていない、つまり債務不履行とされ、責任を問われるようになりました。

隠れた瑕疵であるかを問われなくなった

瑕疵担保責任では売却後に発覚した不具合が「隠れた瑕疵」、つまり買主が通常の注意を払っても不具合の存在に気づかないものであったことが要求されていました。
対して契約不適合責任では、発覚した不具合が「契約書に書かれていたか」が争点となり、それが隠れていたかどうかを問われることがなくなりました。

買主が請求できる権利が増えた

瑕疵担保責任では、買主が請求できるのは契約解除と損害賠償請求だけでした。
契約不適合責任では、追完請求と代金減額請求もできるようになっています。

不動産売却時に知っておくべき契約不適合責任の注意点

不動産売却するときに、契約不適合責任に関して知っておきたい注意点を4つご紹介します。

注意点①契約不適合責任の通知期間を契約書で制限しておく

買主が売主に対して契約不適合責任を問える期間は、原則として「契約に適合しないことを知ったときから1年間」とされています。
そのため売主は、売却したあとも1年間は、不具合が出ないか、出た場合契約不適合責任を問われるのではないかと心配し続けなければなりません。
しかし責任期間に関しては、民法においては「任意規定」とされているため、売主と買主の双方が合意することで変更が認められています。
そのため、責任期間については特約で「3か月」とするのが一般的です。
それより短くしすぎると、買主に不利になるため合意を得られない可能性があるため注意しましょう。
なお、特約を定めた場合でも、不適合があることを知っていながらわざと買主に告げなかった場合には、期間を過ぎても責任は免れません。
物件に不具合があるときには、かならず契約書に記載しておくことが大切です。

注意点②免責とする内容を契約書に詳細に記載する

契約不適合責任では「契約書に書かれているか」が争点となります。
そのため免責としたい内容については、できるだけ詳しく契約書に記載することが重要です。
たとえば「すでに修復工事をしている場所については責任を負わない」など、対象範囲を限定することも可能です。
とくに中古住宅の設備については、なんらかの故障や不具合があると考えられます。
住宅を引き渡したあとになって「エアコンがすぐに壊れた」「給湯器が故障した」と次々に設備の不具合を訴えられると、売主としては困ったことになります。
そのような事態を避けるためには、住宅設備に関しては、契約不適合責任を免責するとしておくのがおすすめです。
ただしその場合も、すでに分かっている不具合については契約書に記載し、免責とすることについては買主の同意を得ることが必要です。

注意点③ホームインスペクションを受けておく

住宅の不具合については、専門家でないと分からないことが少なくありません。
そのためホームインスペクションを受け、欠陥や不具合のある箇所を特定しておくのは有効な方法といえます。
ホームインスペクションとは、建築士などの専門家が、雨漏りや白アリの被害がないか、家が傾いていないか、基礎にヒビが入っていないかなど、住宅として通常有すると考えられる品質を保っているかを調査することです。
ホームインスペクションでは目視による調査をおこないますが、必要に応じてレーザー距離機といった専門機器を使用することもあります。
不具合をあらかじめ洗い出しておけば、引き渡し後に契約不適合責任を問われる可能性を減らすことにつながります。

注意点④物件の状態によっては不動産会社の買取を検討する

物件の状態があまりに悪く、すべての不具合を洗い出せない場合や、売却後に契約不適合責任を問われたくないと考えるときには、不動産会社の買取による売却を検討するのもおすすめです。
不動産会社の買取とは、不動産会社に買主になってもらい、直接買い取ってもらう方法です。
買取では、不動産会社が物件を調査したうえで買い取るため、契約不適合責任は免責されるのが一般的です。
ただし買取では、相場よりも3割程度安くなる傾向がある点には注意しましょう。

まとめ

契約不適合責任は、契約書どおりの物件を引き渡すよう、買主が売主に対して責任を問える権利です。
瑕疵担保責任と違い「契約書への記載の有無」が争点となるので、気になる不具合はすべて記しておくことが大切です。
なお弊社では、神奈川県横浜市にある貸家や借地などの不動産売却のご相談に応じています。
劣化が気になる物件の買取にも応じていますので、お気軽にお問い合わせください。