不動産に心理的瑕疵があると売却に影響する？告知義務についても解説！

不動産には、建物の状態や立地などに問題がなくても、「あまり買いたくない」と思われてしまう物件があります。
それは、「心理的瑕疵」と呼ばれる欠点のある物件です。
そこで今回は、神奈川県横浜市で不動産の売却をご検討中の方に向けて、心理的瑕疵とは何かについてご説明します。
不動産売却への影響や告知義務についてもご説明しますので、ぜひご参考になさってください。

不動産を売却する際に知っておきたい「心理的瑕疵」とは

瑕疵は傷や欠点を意味する言葉であり、心理的瑕疵とは「心理的に抵抗を感じるような欠点」のことです。
不動産においては、住むことに対して心理的な抵抗感のある物件は、心理的瑕疵物件と呼ばれます。
なお、不動産に考えられる瑕疵は、心理的瑕疵を含めて4種類あります。

不動産の売却に影響する4種類の瑕疵とは

傷や欠点のある不動産を積極的に購入したいと思う方は少ないでしょう。
そのため、不動産に以下のような瑕疵があると、売却がスムーズに進まないかもしれません。

• 物理的瑕疵
• 法律的瑕疵
• 環境的瑕疵
• 心理的瑕疵

物理的瑕疵とは、不動産自体にある欠陥のことで、雨漏りやシロアリ被害などが該当します。
法律的瑕疵 とは、不動産が法律や条例などに抵触している状態です。
建築基準法や消防法、都市計画法に違反しているケースが多いようです。
環境的瑕疵とは、不動産の周辺環境にある欠点のことで、騒音や異臭を感じる場合などに該当します。
心理的瑕疵と似ていますが、環境的瑕疵は「現在物件の周辺で起きていること」が原因です。
一方、心理的瑕疵の原因は「過去に物件に起こったこと」です。
では、過去にどのようなことが発生すると、心理的瑕疵物件に該当してしまうのでしょうか。

心理的瑕疵に該当する瑕疵とは

人が亡くなった過去がある物件は、心理的瑕疵物件になる可能性があります。
ポイントは、亡くなった原因によって、該当するかどうかが変わることです。
殺人事件や自殺の現場になった不動産は、心理的瑕疵物件に該当します。
自然死や病死の場合は、心理的瑕疵物件にならないことが多いでしょう。
ただし、心理的瑕疵は人によって感じ方が異なることに注意が必要です。
同じ内容でも、不快に感じる方とそれほど気にしない方に分かれることがあります。
心理的瑕疵のある不動産を売却したいときは、この特徴を覚えておきましょう。

心理的瑕疵が不動産の売却に与える影響とは

不動産が心理的瑕疵物件に該当すると、売却に影響する心配があります。
心理的瑕疵が不動産売却に与える影響は、主に以下の2点が挙げられます。

• 物件の価値が下がる
• 売却できるまでに時間がかかる

それぞれの影響について、ご説明します。

不動産売却に与える影響①物件の価値が下がる

不動産売却において心理的瑕疵はハンデとなるので、心理的瑕疵がない物件よりも価値が下がってしまいます。
そのため、価格を下げないと売却は難しいと考えられます。
通常は周辺の相場などを基準にして売却価格を決めますが、心理的瑕疵物件の場合は、相場からさらに値下げする必要があるでしょう。
一般的には、自殺があった物件は3割、殺人があった物件は5割ほど安くなるといわれています。
ただし、心理的瑕疵の内容などによって変わることがあるので、仲介を依頼する不動産会社に相談しながら売却できそうな価格を見極めましょう。

不動産売却に与える影響➁売却できるまでに時間がかかる

不動産に心理的瑕疵があっても、売れないわけではありません。
ただし、購入を希望する方は通常よりも少ないと考えられるため、買主が決まるまでに時間がかかる可能性があります。
ですから、時間がかかることを前提として、余裕のある売却計画を立てましょう。
また、できるだけ早く売却を達成するためには、不動産会社としっかり連携することが大切なポイントです。
仲介を依頼する際には、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には3種類ありますが、心理的瑕疵物件の売却では「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」がおすすめです。
どちらも一社としか契約できない分、手厚いサポートを受けられるので、ぜひ検討してみましょう。

心理的瑕疵がある不動産の売却で発生する告知義務とは

不動産に心理的瑕疵があると、売却する際に影響が出るかもしれません。
そのため、「心理的瑕疵を伝えずに売却したい」と考える方がいらっしゃるでしょう。
けれども心理的瑕疵には、買主にきちんと説明しなくてはならない「告知義務」があります。
もし告知義務を怠ると、契約不適合責任に問われる可能性があるので、注意が必要です。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売却した不動産に瑕疵や不具合が見つかった場合に、売主が負う責任のことです。
契約不適合責任を問われると、買主から契約解除や損害賠償請求などをされてしまいます。
心理的瑕疵を含め、先ほどご説明した4種類の瑕疵がある場合は、売却前に買主に伝えなくてはなりません。
契約不適合責任を問われないためには、「契約書に記載されているか」「きちんと説明したか」が大切なポイントなので、しっかりと押さえておきましょう。

告知義務の判断基準とは

「不動産に心理的瑕疵があるかもしれない」と思っても、どの程度の瑕疵が告知義務に該当するのかわからず、悩むことがあるかもしれません。
心理的瑕疵は、個人の感じ方によって重大さが変わることがあるので、自分の判断で告知義務がないと思ってしまうと危険です。
ですから、2021年に国土交通省が作成した、心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドラインに沿って判断すると良いでしょう。
このガイドラインによると、不動産売却において告知義務がある心理的瑕疵は、「他殺・自殺・事故死・原因が明らかでない死亡」とされています。
そして、「自然死や日常生活での不慮の事故死」には、告知義務がないとされています。
つまり老衰や病気、階段からの転落事故などによる死亡は、心理的瑕疵として伝えなくても良いのです。
ただし、自然死や不慮の事故死でも、発見が遅れた場合は告知義務が発生することがあります。
「死後数日経ってから発見された」「特殊清掃をおこなった」などのケースは、心理的瑕疵に該当する可能性が高いので注意しましょう。

売却に不安がある不動産は買取もおすすめ

心理的瑕疵を隠したまま売却すると、契約不適合責任を問われてしまいます。
けれども、心理的瑕疵のある物件だとわかると、購入希望者がなかなか現れないかもしれません。
そのことを知って、不動産の売却に不安を感じた方は、買取を検討してみてはいかがでしょうか。
買取は、不動産会社が不動産を直接買い取る方法です。
仲介と違って買主を探す必要がないため、スピーディーに不動産を売却できます。
デメリットは価格が相場よりも安くなることですが、心理的瑕疵物件は、仲介でも相場どおりの価格で売れない可能性が高いでしょう。
さらに、仲介だと売れるまでに長い時間がかかることも予想されます。
ですから、心理的瑕疵物件をできるだけ早く売却したいとお考えの方は、ぜひ買取も考えてみましょう。

まとめ

不動産に瑕疵がある場合は、売却の際に買主へ伝えておかないと、契約不適合責任を問われる可能性があります。
目に見える瑕疵だけではなく、心理的瑕疵なども対象になるため、きちんと告知するように心がけましょう。
「トレス」は神奈川県横浜市を中心としたエリアで、借地や貸家などの不動産売却をサポートしております。
買取のご依頼も承っておりますので、不動産売却に関する不安やお悩みなどがございましたら、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。