不動産売却の際に家の解体はどうする？解体費用や注意点を把握しよう！

不動産の売却には、大きく分けて、土地のみと古家付きの2パターンがあります。
家が売れるのかわからないため、解体するべきか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、家を解体する際の流れや解体費用の相場、注意点についてご紹介します。
神奈川県横浜市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

家の解体費用の見積もりをとったあとはどのような流れで進む？

不動産売却に際して、家を解体することを決めたら、まずは解体業者に見積もりを出してもらいます。
解体費用がどのくらいかかるのか、確認するためです。
内容に納得したら、解体業者と契約を結び、実際の工事へと進みます。
では、解体工事はどのような流れで進むのか、見ていきましょう。
家の解体工事は、下記の3ステップの流れに沿っておこないます。

流れ1.解体準備

解体工事が決まったら、すぐに工事に入るわけではありません。
近隣への影響や工事のしやすさを考え、下記のとおり、事前に準備しておきましょう。
近隣住民への案内やあいさつ
解体工事では騒音がともなったり、周辺を汚したりする可能性があるため、工事内容や期間について、近隣住民への案内やあいさつが必要です。
万が一のトラブルを防ぐためにも、しっかりとおこないましょう。
配管や配線の撤去
電気・ガスの停止、配管や配線の撤去を各供給会社に依頼します。
水道は、解体工事中に使用する場合があるため、停止の手続きはおこなわないのが一般的です。

流れ2.解体工事

準備が終わったら、いよいよ解体工事に入ります。
まず足場をつくったあと、近隣への騒音や汚れに配慮して、防音シートで覆います。
次に、塀や門などの周辺物と、断熱材や設備・備え付けの家具など、家の内装を解体します。
そのあと、屋根や柱・コンクリートの基礎など、建物本体を重機で解体する流れです。

流れ3.廃材処理・整地

最後に、分別した廃材をトラックで運び出します。
地中の埋設物を確認したあと、地面を平らに整え、すべての流れが完了します。

家の解体費用はどうやって決まる？相場はどのくらい？

続いて、家の解体費用の相場についてご紹介します。
まずは、構造の違いによる大まかな目安を見ていきましょう。

家の解体費用の相場

• 木造…4万円から5万円／坪
• 鉄骨造…6万円から7万円／坪
• 鉄筋コンクリート造…6万円から8万円／坪

このように、家の解体費用の相場に幅があるのは、さまざまな要因が絡んでいるためです。
では、家の解体費用の決定には、どのような要因があるのか、下記でご説明します。

家の解体費用に関する要因

家の解体費用の決定には、下記の4つの要因が関係しています。
構造
家の解体費用は、基本的に解体の手間がかかる丈夫な構造物であるほど高くなります。
先ほどお伝えした解体費用の相場が、木造→鉄骨造→鉄筋コンクリート造の順に高くなっているのはそのためです。
また、平屋と2階建てでも金額は異なり、屋根や基礎部分の多い平屋のほうが、解体費用は高くなることも覚えておきましょう。
立地
立地も解体費用に影響します。
重機が入れないほど狭い、接している道路が狭い、近隣と密接しているような土地は、重機が入れなかったり、足場が組めなかったりします。
そのため、マンパワーを増やして解体作業をしなければならず、人件費が余分にかかってしまうのです。
解体業者
解体業者によっても、家の解体費用は異なります。
また、12月や3月は繁忙期のため、施工時期を決められる場合は、避けたほうが良いでしょう。
付随費用
庭や玄関周りの外構、庭木や庭石、浄化槽などは、別途撤去のための費用がかかります。
また、古家でアスベストが使用されている場合は、特別な処理が必要なため、注意しましょう。
続いて、そもそも家の解体は必要なのか、判断材料としてメリット・デメリットもお伝えします。

家を解体するメリット・デメリット

家を解体して更地にすると、家の新築や駐車場経営など、さまざまな用途に活用できるため、スピーディーに売却しやすいのがメリットです。
一方、デメリットは、固定資産税が上がることです。
家が建っている土地には、固定資産税が最大で6分の1になる優遇措置があります。
更地にすると、この優遇措置の適用が受けられなくなるため、建物への固定資産税がなくなっても解体前と比べて3倍から4倍の固定資産税がかかるでしょう。
また、土地の売却の際に解体費用を上乗せできない可能性もあるため、注意が必要です。
このように、家の解体はメリット・デメリットの両面から多角的に考えることが大切です。
なかには、「古家付きで売れなかったらどうしよう」と不安に思う方もいるでしょう。
「トレス」では、現状では解決の難しい多数の不動産を取り扱ってきた実績があるため、解体しない場合も安心してお任せください。
買取にも対応しておりますので、お客様にとって最適な方法をご提案いたします。

家の解体費用で知っておきたい注意点とは？

最後に、家の解体費用で知っておきたい地中埋設物に関する注意点についてご紹介します。
地中埋設物が未処理のまま売却すると、買主が建物を建築する際などに支障をきたす場合があり、法的責任を問われる可能性があります。
そのため、解体工事の際に地中埋設物があることがわかったら、撤去しなければなりません。

地中埋設物とは

そもそも地中埋設物とは、地中に埋まっているゴミや廃棄物などの「地中障害物」のことです。
具体的には、下記のような物が挙げられます。

• 建物の基礎や杭
• 瓦やコンクリートガラ
• 井戸や浄化槽
• タイヤや衣服
• 岩石
• 湧き水

なかでも建築廃材と言われる建物の基礎や杭、瓦、コンクリートガラは、解体工事の際に残されてしまうことが少なくありません。
もともと更地だったとしても、過去におこなわれた解体工事によって残ったままになっているケースもあります。

地中埋設物を撤去するときの注意点

解体工事に際して、地中埋設物が確認された場合は解体費用がさらに上がる可能性があります。
地中埋設物は、最初から埋まっていることがわかるケースが少なく、最初の見積もりでは費用に含まれていないためです。
このような場合は、解体業者と連携をとりながらしっかりと進めていくことが大切です。
では、解体費用に関係する地中埋設物を撤去するときの注意点を見ていきましょう。
注意点①地中埋設物が見つかった際の規定を契約書に記載する
「地中埋設物が見つかった場合は、施主に報告して対応を協議する」などの文言を契約書にしっかりと記載しておきましょう。
口約束にすると、トラブルに発展する可能性があるため、万が一に備えて対応しておくと安心です。
注意点②費用の算出方法を確認する
地中埋設物の種類や量に応じてかかる金額は異なるため、事前に算出方法や相場について確認しておきましょう。
注意点③撤去作業の記録を残す
施工場所によっては本人が確認に行くことが難しい場合もあるため、きちんと撤去した様子がわかる動画や写真を記録として残しておきたいところです。
証拠になるような形で残してもらえるよう事前に依頼しておきましょう。

まとめ

今回は、家を解体する際の流れや解体費用の相場、注意点についてご紹介しました。
家を売却する際に解体するかどうかは、さまざまな観点から考えてよく検討することが大切です。
しかし、それぞれの物件によって状況は異なるため、個人が判断するのは難しい場合があります。
売却が難しい案件も豊富に取り扱っていることが強みの「トレス」なら、お客様の状況に合わせた売却が可能です。
神奈川県横浜市で不動産売却を検討中の方は、解体の件も含めて、ぜひ「トレス」までお気軽にご相談ください。