不動産を売却すると必要な確定申告の必要書類やポイントとは？

土地や建物などの不動産売却で譲渡所得があったときは、確定申告する必要があります。
特別控除や軽減税率の適用を受ける際にも申告が必要になるため、不動産を売却したら忘れずに手続きしなければなりません。
そこで確定申告とはどのような方法でおこなうのか、必要書類やポイントとともに確認していきましょう。
神奈川県横浜市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産を売却すると必要な確定申告とは？

確定申告とは、1年間（1月1日～12月31日）に得た所得を、税務署に申告して納税するための手続きのことです。
給与所得を得ている会社員のように、源泉徴収や年末調整の対象であれば普段は確定申告をしてない方も多いのではないでしょうか。
しかし不動産売却で得た売却金は、譲渡所得に該当します。
そのため会社員であっても、不動産売却したときは確定申告しなければなりません。
そして譲渡所得税は、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得＝不動産の売却価格－取得費－譲渡費用
この譲渡所得には、所有期間に応じて以下の税率が適用されます。

• 短期譲渡所得（5年以下の場合）：39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）
• 長期譲渡所得（5年超の場合）：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

また所有期間が10年を超えるマイホームの売却には、軽減税率の特例が適用されます。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10％＋住民税4％＋復興特別所得税0.21％）
• 譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

不動産売却で確定申告が必要なケース

不動産売却で確定申告が必要になるのは、以下のいずれかに該当するケースです。

• 譲渡益（売却益）があった
• 損益通算の要件を満たしており、利用を希望する

不動産売却により譲渡益があれば、確定申告が必要です。
さらに譲渡益があるかどうかは、控除前の所得で判断されます。
そのため特別控除などを利用した結果、譲渡所得がゼロになった場合でも確定申告しなければなりません。
また、売却金が取得費や譲渡費用を下回った（譲渡損失が出た）ときは、一定の要件を満たしていればほかの所得（給与所得など）との損益通算が可能です。
その年の所得だけでは損益通算しきれない場合は、最大で3年分の所得から繰越控除されます。
所得全体での納税額を少なくできる可能性があるため、損益通算の要件を満たしている方は利用するのがおすすめです。

不動産売却で確定申告が不要なケース

譲渡益が出ておらず損益通算も希望しない場合は、確定申告は不要です。
なお確定申告が必要なケースで申告しないでいると、罰金（無申告加算税と延滞税）が科せられます。
また損益通算の要件を満たしていれば、納税額を少なくできる場合があります。
そのため不動産を売却したときは、基本的には利益の有無に関係なく確定申告するのがおすすめです。

不動産売却で確定申告するときの必要書類とは？

不動産売却で確定申告する際は、提出すべき書類や添付資料が多岐にわたります。
必要書類や記入方法は以下のとおりですので、確認しておきましょう。

確定申告の必要書類

確定申告B様式
所得の種類に関係なく利用できる確定申告書です。
損益通算により前年分の損失額を差し引く際も、この申請書を利用してください。
用紙は税務署や市役所で入手できます。
分離課税用の申告書
不動産売却で得た譲渡所得は、ほかの所得と合算しない分離課税制度が採られています。
不動産に関する所得は、分離課税用の申告書を利用してください。
用紙は税務署や市役所で入手できます。
譲渡所得の内訳書
譲渡所得の計算に必要な、売却価格や取得費、譲渡費用などを記載します。
不動産を売却すると、国税庁から郵送されてきます。
売却後の登記簿謄本
登記簿謄本（不動産登記の写し）は、土地や建物に関する情報や権利関係がわかる資料です。
登記簿謄本は法務局で入手できます。
不動産を取得したときの資料
取得時の売買契約書や、仲介手数料・登記費用など、取得時にかかった費用がわかる領収書です。
なお増改築した場合は、そのときの工事費用も取得費になります。
その際は工事費用がわかる請負契約書を添付してください。
不動産を売却したときの資料
売却時の売買契約書や、登記費用・測量費・仲介手数料など、売却時にかかった費用がわかる領収書です。
売買を進めるなかで取得するものも多いため、売却活動の段階でどのような書類が確定申告で必要となるのか確認しておくのがおすすめです。

確定申告書作成コーナーが便利

確定申告書の記入は、国税庁のホームページが公開している「確定申告書作成コーナー」が便利です。
案内にしたがって入力すれば、納税額が自動で計算されます。
記入漏れや計算ミスを防げるため、初めて申告書を作成する方にもおすすめです。
なお手書きで作成するときは、消えないボールペンを使用してください。
そして記入ミスは二重線で消し、余白に正しく書き直します。

確定申告の期間

毎年2月中旬～3月中旬の期間に、税務署へ申告します。
原則は2月16日～3月15日ですが、この日が土日・祝日にあたると期間が変わることがあるため注意してください。
また所得税の納付期限も、確定申告の期間と同様です。
なお、損益通算などによる還付申告は1月から申告できます。
あるいはe-Taxによる電子申告でも、1月から申告が可能です。

不動産売却で確定申告するときのポイントとは？

不動産売却で確定申告をする際は、確認しておくべきポイントがあります。
滞りなく申告を進めるためにも、以下のポイントをチェックしておきましょう。

利用できる特例を確認する

マイホームの売却では、さまざまな特例を利用できる場合があります。
代表的なものに3,000万円の特別控除の特例があり、譲渡所得から最大で3,000万円が控除されます。
一般的なマイホームであれば、特別控除により課税額がゼロになる可能性が高いでしょう。
なおこれらの特例を利用する際も確定申告が必要になるため、不動産を売却する際は特例が適用される要件を確認しておきましょう。

提出先の税務署に注意する

確定申告の書類を提出するのは、納税地を管轄する税務署です。
一般的には住民票の住所地が、納税地とみなされます。
最寄りの税務署が提出先ではない場合もあるため、注意してください。
なおe-Taxによる電子申告なら、自宅からでも24時間確定申告できるのでおすすめです。

税理士などの専門家に相談する

確定申告は必要書類が多く手続きも複雑になるため、税理士に依頼するのがおすすめです。
ただし税理士に依頼すると、手数料が発生します。
事務所や相談内容によっても費用は変動しますが、少なくとも3万円はかかると見込んでおきましょう。

まとめ

不動産を売却するときに必要となる、確定申告の方法やポイントとは何かについてご紹介しました。
慣れない手続きではミスが起こりやすいため、不明な点があれば不動産会社の担当者に相談してみてください。
トレスでは、神奈川県横浜市で不動産売却に関するご相談を承っております。
不動産売却をご希望の方は、ぜひ弊社の価格査定依頼をご利用ください。