不動産売却でかかる仲介手数料！消費税・勘定科目・計算方法を解説

不動産売却では、仲介手数料などのさまざまな費用が発生します。
そのなかには消費税が課せられる費用もあるため、会計処理にあたり計算方法を知っておく必要があるでしょう。
そこで不動産売却でかかる消費税や、勘定科目の扱いについてご紹介します。
神奈川県横浜市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で必要な仲介手数料にかかる消費税とは？

国内におけるモノやサービスの取引には、消費税が課せられます。
不動産売却でも、建物の代金や仲介手数料などの一部支払いは課税の対象です。
具体的には、以下の取引が消費税の課税対象となっています。

• 建物の購入
• 投資用（事業用）不動産の売却
• 建物の建築工事
• 不動産会社へ支払う仲介手数料
• 住宅ローン事務手数料、融資手数料
• 司法書士、土地家屋調査士への報酬料

一方で非課税対象となる取引は、以下のものです。

• 土地の購入
• 土地の売却
• 個人の居住用物件の売却
• 住宅ローンの利息・保証料
• 火災保険料・団体信用生命保険料

不動産会社に支払う仲介手数料には、物件の購入時・売却時ともに消費税が課せられます。
仲介手数料は不動産売買の仲介というサービスへの対価なので、課税対象として扱われます。
そのため消費税が課せられない土地の購入であっても、仲介手数料に対しては消費税が課せられる点に注意してください。
なお仲介手数料が発生しないケースでは、当然ながら消費税も課せられません。
たとえば仲介手数料が発生するのは、不動産売却で成約に至ったときです。
そのため価格査定の依頼や媒介契約を締結しただけでは、基本的には仲介手数料などの支払いは発生しません。
不動産売却を検討しているものの仲介手数料についてご不明な場合は、まずは不動産会社までお気軽にご相談ください。
トレスでは、神奈川県横浜市で不動産売却に関する相談や価格査定依頼を承っております。

売却価格は消費税込みの価格になることがある

不動産売却では、消費税込みの価格で取引するのが一般的です。
そこで仲介手数料にかかる消費税を計算するために、税抜き価格を決定する必要があります。
このとき注意したいのが、一戸建てのような土地・建物をまとめて売却するケースです。
土地と建物の割合によって、消費税の金額も変わります。

按分割合の決め方に注意

売主は不動産売却後、売却金から消費税を支払います。
すると売主にとっては、消費税が非課税となる土地の割合を大きくしたほうが有利です。
一方の買主は、支払った消費税は控除により還付を受けられます。
そのため買主にとっては、課税対象である建物の割合が大きいほうが有利です。
そこで不動産売却にあたっては、どちらか一方にだけ有利とならないように按分割合を決める必要があります。
按分割合には、4つの決め方があります。

• 売主と買主で相談して決める
• 物件を取得したときの価格や消費税で決める
• 固定資産税評価額で決める
• 不動産鑑定士による鑑定額で決める

売主と買主の同意があれば、按分割合を自由に決めることは可能です。
しかし一般的には、固定資産税評価額などの客観的な価格で決定します。
あるいは物件を取得したときの按分割合がわかっていれば、その数値を用いることもあるでしょう。
極端に偏った割合にしてしまうと、税務署から指摘される恐れがあるため注意してください。

不動産売却で支払う仲介手数料の勘定科目

事業として不動産売却をすると、取引について会計処理（損益計算）しなければなりません。
このとき、不動産会社に支払った仲介手数料の仕訳はどのようにするのかお悩みの方もいるのではないでしょうか。
まず、仕訳をおこなう際には、取引の内容をわかりやすく分類するための「勘定科目」が必要になります。
不動産売却で支払った仲介手数料は、「支払手数料」という勘定科目に分類されます。
また法人と個人事業主では、利益（損失）部分に使用する勘定科目が異なります。

法人の場合

法人では、不動産売却による譲渡益（譲渡損失）の部分はそれぞれ以下の勘定科目を使用します。

• 譲渡益：固定資産売却益
• 譲渡損失：固定資産売却損

また法人の場合は、その年度に得た収入はすべて合算して損益計算します。
そのため不動産売却で得た事業所得であっても、ほかの所得と合算して税金を計算してください。

個人事業主の場合

個人事業主では、不動産売却による譲渡益（譲渡損失）の部分はそれぞれ以下の勘定科目を使用します。

• 譲渡益：事業主借
• 譲渡損失：事業主貸

このとき仕訳を混同しないように注意してください。
個人事業主の場合は、事業所得、譲渡所得、給与所得などをそれぞれ個別に計算しなければなりません。
そのため事業で不動産売却をしたときは、譲渡にかかった費用は譲渡所得から差し引いて税額を計算する必要があります。

不動産売却で必要となる仲介手数料の計算方法

事業で不動産売却をしたときは、仲介手数料や損益計算が必要となります。
そこで、それぞれの計算方法を確認していきましょう。

仲介手数料の計算方法

不動産売却時にかかる仲介手数料は、上限額が定められています。

• 200万円以下の部分：売却価格×5%
• 200万円超400万円以下の部分：売却価格×4%
• 400万円超の部分：売却価格×3%

また売却価格が400万円を超えるときは、以下の式でも計算できます。
売却価格×3%+6万円
たとえば1,000万円で不動産売却したときの仲介手数料の上限額と消費税は、以下のとおりです。

• 仲介手数料=1,000万円×3%+6万円=36万円
• 消費税（税率10％）=36×10%=3.6万円

会計処理（損益計算）は簿価が基準となる

不動産売却の会計処理（損益計算）では、簿価を基準として計算します。
簿価とは不動産を購入したときの価格のことで、景気や周辺の相場に影響される時価とは異なります。

建物は減価償却する

簿価を計算するにあたり、建物は経過年数に応じて価値が下がっていくため、減価償却費を差し引く必要があります。
築古の建物ほど簿価は低くなるため、不動産売却にあたり譲渡益が増加することなります。

仕訳の日付に注意

会計処理にあたっては、日付によってどの年度で不動産売却したことになるのかが決まります。
期末近くに不動産売却するときは、当年度と翌年度どちらの利益にするのかによって、利益額が変動することもあるでしょう。
そこで期末（12月末）近くに不動産売却する際は、仕訳の日付に注意してください。
なお仕訳をする日付は、以下の3パターンに分けられます。

• 契約書の作成日
• 物件を実際に引き渡した日（代金の決済日）
• 売買契約を締結した日（特例）

専門家に相談するのがおすすめ

不動産売却は、法人であるのか個人事業主であるのかによって勘定科目などが異なります。
また発生した所得が事業所得になるのか、それとも譲渡所得に該当するのかも個別に判断しなければなりません。
この会計処理を誤ると、税金を払い過ぎてしまう可能性が高まるため注意が必要です。
そこで確定申告にあたっては、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
また不動産会社にも相談できるため、信頼できる会社を選ぶと良いでしょう。

まとめ

事業で不動産を売却するときに知っておきたい、仲介手数料の勘定科目や計算方法について解説しました。
法人か個人事業主かによっても、会計処理が異なるため正しい計算方法を確認しておくのがおすすめです。
トレスでは、神奈川県横浜市で不動産売却に関するご相談を受け付けております。
事業用の不動産売却をご希望の方は、ぜひ弊社の価格査定依頼をご利用ください。