不動産売却において知っておきたい税金対策について

不動産を売却するときにも税金がかかります。
不動産売却時にかかる税金には、印紙税や消費税、譲渡所得税などいくつかの種類があります。
そのなかでも、一番大きな金額となるのが譲渡所得税です。
譲渡所得税とは、不動産を売却して出た利益に対して課税される税金ですが、この税金にはさまざまな控除や税金対策があります。
大きくなりやすい税金だからこそしっかりと内容を理解しておく必要があります。
今回は、不動産売却における税金の知識として知っておいて損はしない、譲渡所得税の税金対策について解説していきます。
神奈川県横浜市で不動産売却をご検討の方は是非ご一読ください。

不動産売却時に取得費が不明な場合の税金対策

不動産売却時にかかる税金の一つに譲渡所得税というものがあります。
譲渡所得税は、売却金額から不動産を取得した費用や購入時、売却時にかかった諸費用を差し引いて残った売却利益に対して課税されるものです。
しかし、長く保有していた不動産の場合や相続で取得した不動産の場合には取得費が不明な場合もあるかと思います。
もし取得費が不明な場合に、取得費が0円となってしまったら不動産売却金額から取得費が引けなくなってしまい税金が高くなってしまいます。
しかし、取得費が不明な場合でもしっかりと税金対策が可能ですので、その内容をご紹介します。

概算取得費で計算する

もし取得費が不明な場合には、概算取得費として計上することができます。
概算取得費とは、売却した金額の5%相当額を取得費として計算できます。
もし仮に、実際に売却した金額の5%よりも取得費が下回っていたとしても、この不動産の取得費は5%とすることができます。
例えば、不動産を3,000万円で売却したが、その不動産の取得費が不明な場合は、5%相当額となりますので、150万円が不動産の取得費とすることができます。
この150万円を、売却金額から差し引くことが税金対策に繋がります。

取得費を証明できる書類を探す

取得費が不明な場合は、概算取得費として5%相当額で計算ができますが、次の書類があれば取得費として証明することもできる可能性があります。

• 通帳の出金により購入価額として証明できる
• 通帳などの住宅ローンの支払い状況
• 金銭消費貸借契約書のコピーやローンの返済予定表
• 登記簿謄本で抵当権の設定金額

上記の書類があり、購入時の状況説明や契約書類等の紛失理由を記載する申述書を確定申告に添付すれば、取得費として証明できる可能性が高くなりますので、諦めずに一度探してみてください。

土地と建物の取得費を分ける

取得費が不明な場合は5%相当額の計上のみとなってしまい、課税分が大きくなってしまいます。
しかし、建物は注文住宅で建てていて、土地だけ取得費が分からない場合もあります。
その場合には、土地と建物の取得費を分けて加算することができます。
例えば、取得費が不明で売却金額が3,000万円だった場合には150万円が取得費となりますが、建物の取得費が2,000万円と分かっている場合、150万円に2,000万円を加算して計上することができます。
こうすることで5%だけの取得費よりも大きな税金対策となります。

不動産売却時の税金対策として譲渡費用を理解する

譲渡所得税の税金対策として大切なのが譲渡費用をしっかりと理解して、なるべく多くの譲渡費用を計上することです。
では、譲渡費用とはどのようなものを差すのかご紹介します。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、主に不動産売却のために支払った諸費用のことを指します。
しかし、譲渡時に支払ったものが全て譲渡費用になるわけではありませんので、何が譲渡費用として認められるのかを理解する必要があります。
譲渡費用に計上できるものを理解することで、譲渡費用に多くの金額を含むことができ、売却金額から差し引くことで、大きな税金対策となります。

譲渡費用として認められる支出

• 仲介手数料
• 売主負担の印紙税
• 貸家を売るために支払った立退料
• 締結済みの売買契約をより好条件の取引へと変えるための手付け解除の違約金
• 借地権売却時の名義書換料など

譲渡費用として認められるかどうかは、その不動産を売却するために直接かかった費用であるかどうかが大事になってきます。

譲渡費用として認められない支出

• 抵当権抹消費用
• 遺産分割のために要した費用
• 移転先の不動産の購入費用
• 引越し代など

売却には直接関係のないものは、譲渡費用として認められません。
しかし、譲渡費用としては認められなくても取得費として計上することができる場合もあります。
詳しくは税務署や税理士、不動産会社に確認をするようにしましょう。

譲渡所得の計算方法

不動産売却で生じた売却益には譲渡所得という税金がかかります。
この時大切なのが、売却金額ではなく、売却益であるということです。
この売却益を求める際に、上記で確認した譲渡費用が関わります。
譲渡所得は、下記の式で求めることができます。
譲渡所得＝収入金額―（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得税の税金対策として、なるべく譲渡費用を多く含められると売却益を少なくすることができます。

相続の不動産売却では税金対策のために相続税を取得費に加算できる

相続税を納税した方は、「取得費加算の特例」を使用することで相続税を取得費に加算することができます。
この特例を使用することで、税金対策にもなります。

取得費加算の特例

次の条件を満たすことで、相続税のうちの一定金額を取得費に加算することができます。

• 相続により不動産を取得した者であること
• その不動産の相続税を支払った者であること
• 相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに不動産売却を成立させていること

取得費加算の特例の計算方法

上記の条件を満たすことで、相続税の一部を取得費として加算し税金対策をすることができます。
しかし、取得費として加算できるのは相続税の全てではありません。
次の式で算出できる相続税のみを取得に加算することができます。
その者の相続税×その者の相続税課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した不動産の課税価格÷（その者の相続税の課税価格＋その者の債務控除額）

取得費加算の特例を使用するための必要書類

この特例を使用する際は、次の書類を揃えて確定申告をすることが必要です。

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• 譲渡所得の内訳書や株式等に係る譲渡所得金額等の金額の計算明細書

取得費加算の特例を使用する際の注意点

不動産の相続が発生した場合に、実際に相続するのは一つだけではない場合もあります。
取得費加算の特例は、相続してから使用できる期限がありますので、複数相続した場合には、金額が小さな不動産よりも大きな不動産を優先して売却活動をするようにしましょう。
全ての不動産が期限内に売却できれば良いですが、期限が見えてきた場合には、大きな金額の不動産のほうが税金対策として効果が大きいため、なるべく優先して売却するようにしましょう。

まとめ

不動産売却にはさまざまな税金がかかります。
そのなかでも大きな金額になりやすいのが譲渡所得税です。
譲渡所得税について何も知らずに売却を進めてしまうと、気づいた時には大きな税金がかかってしまうこともあります。
譲渡費用に含められる金額を含めていない場合や取得費の特例を使用しなかったなど知っていると使用できるポイントがいくつもあります。
不動産売却をする際には、譲渡所得税についてしっかりと内容や税金対策の方法を理解することが大切です。
神奈川県横浜市で不動産売却をご検討の方はお気軽にトレスまでご相談ください。