相続後の不動産売却でかかる税金とは？譲渡所得税や特例を解説

不動産売却をする際には、所得税などいくつかの税金が課されることをご存じでしょうか。
しかし、売却する不動産が相続したものであれば、節税につながる特例を適用できるかもしれません。
そこで今回は、不動産売却で課される税金の種類や相続による不動産売却で適用できる特例の内容、不動産売却後の確定申告について解説します。
神奈川県横浜市で相続による不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却でかかる譲渡所得税などの税金の種類

不動産売却時に課される税金には、いくつかの種類があります。
そのなかでも額が大きくなりやすいのが、「譲渡所得税」です。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益（譲渡所得）に対して課される税金のことです。
そのため、不動産売却をしても利益が出なかった場合には支払う義務はありません。
ここでいう利益とは、不動産の売却価格を指すのではなく、売却価格から必要経費などを差し引いた純粋な売却益であることに注意しましょう。
税金が課される譲渡所得の額は、次のような式で求めることができます。
譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡収入金額がいわゆる売却価格のことであり、取得費は不動産の購入時にかかった費用のことです。
また、譲渡費用とは、不動産売却の際にかかった仲介手数料などの費用のことを指します。
つまり、4,000万円で購入した不動産を4,500万円で売却し、売却の際に500万円の経費がかかったとすると、譲渡所得は「0」なので譲渡所得税が課されることはありません。
一方、4,000万円で購入した不動産を5,000万円で売却し、売却の際の経費が500万円だった場合、譲渡所得は「500万円」です。
譲渡所得税は、その500万円に対して課されることになります。
なお、譲渡所得税の税率は売却した不動産の所有期間により異なるので注意が必要です。
所有期間が5年超の「長期譲渡所得」にあたる場合は税率20.315％、所有期間が5年以内の「短期譲渡所得」にあたる場合は税率39.63％となります。
また、不動産の所有期間にかかわらず、令和19年までは「特別復興所得税」として2.1％が加算されていることも覚えておきましょう。

不動産売却で譲渡所得税以外に課される税金とは

譲渡所得税以外にも、不動産売却をすると「印紙税」や「登録免許税」などが発生します。
これらは不動産を売却して利益があったかどうかに関係なく、課税される税金です。
印紙税とは
印紙税とは、不動産売却時の売買契約書に貼付する印紙代のことです。
印紙税の額は、不動産の売却価格によって数百円から最高60万円までの間で設定されています。
たとえば売却価格が1,000万円から5,000万円の間であれば印紙税は1万円（軽減税率適用後）、売却価格が5,000万円から1億円の間であれば印紙税は3万円（軽減税率適用後）です。
売却価格が高くなるほど印紙税の額も上がりますが、一般的な不動産売却では3万円以上になるケースはあまりないといえるでしょう。
登録免許税とは
登録免許税とは、不動産の所有者名義を変更する際に必要な税金です。
相続した不動産を売却するためには、不動産の名義を被相続人からご自身の名義に変更しなければなりません。
登録免許税は土地と建物のそれぞれに課されます。
相続による所有者変更手続きの税率は、土地、建物ともに不動産価格の0.40％です。
また、相続による名義変更のことを「相続登記」と呼びます。

相続後の不動産売却で適用できる譲渡所得税の特例とは

不動産売却をすると譲渡所得税などの税金が発生しますが、相続した不動産を売却する場合に積極的に利用したい特例や控除があります。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続税の一部を取得費に加算できる特例です。
前項でご説明したように、譲渡所得の額は不動産の取得費や譲渡費用を差し引いて求めます。
つまり、取得費の額が増えれば譲渡所得の額が減り、譲渡所得に対して課される譲渡所得税の減額へとつながるのです。
ただし、相続税には基礎控除が用意されているため、そもそも相続税が発生しないケースもあります。
相続税の基礎控除の計算式は下記のとおりです。
相続税の基礎控除額＝3,000万円＋（300万円×相続人の数）
たとえば相続人が3人いた場合、基礎控除額が3,900万円となり、不動産価格が3,900万円以下であれば相続税はかかりません。
また、取得費加算の特例が適用されるのは、相続してから3年10か月以内に不動産売却をした場合に限られるので注意してください。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、相続した不動産を売却した場合に、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できる特例です。
つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば非課税になります。
ただし、適用するための要件は、相続した不動産に相続人本人が居住していたのかどうかによって異なるので注意してください。
被相続人と同居していた場合は「マイホームを売ったときの特例」が適用され、同居していなかった場合は「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用されます。
それぞれに適用要件がありますが、空き家の特例ではマンションが適用外になるなど、マイホームの場合と比べて要件が厳しい点に注意が必要です。
前述した「取得費加算の特例」も、マイホームを売ったときの特例とは併用可能ですが、空き家の場合の特例とは併用ができません。
なお、どちらの場合も不動産売却をした翌年に確定申告と特例の申請が必要になります。

不動産売却後に譲渡所得税の特例を受けるには確定申告が必要！

相続した不動産かどうかにかかわらず、不動産売却をして譲渡所得を得たら確定申告をしなければなりません。

不動産売却後の確定申告とは

確定申告の役割とは、その1年で得た所得を申告し、所得税や住民税の納税額を確定させることです。
会社勤めの方であれば、普段の給与に関する確定申告は本人に代わって会社側がおこなっています。
しかし、不動産売却で得た収入に関しては、ご自身での手続きが必要です。
譲渡所得税があるかないかの判断は不動産売却によって譲渡所得を得たかどうかで判断しますが、その際の譲渡所得の額は「特例や控除を適用させる前の金額」であることに注意してください。
たとえば譲渡所得が2000万円だった場合、3,000万円の特例を適用することで実質的に譲渡所得はマイナスになりますが、まずは「譲渡所得2,000万円」として確定申告が必要です。
そもそも確定申告をしてからでなければ、特例や控除は受けられないと考えておきましょう。
特例や控除を受けるためには、確定申告の際に必要な書類を提出します。
「マイホームを売ったときの特例」を適用する際は基本的に譲渡所得の内訳書を提出するだけですが、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」では必要書類の数が多く複雑になるため、税理士への依頼がおすすめです。
確定申告の時期と方法
確定申告をおこなうタイミングは、不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日の間です。
税務署の窓口に提出する方法のほか、国税局のホームページからインターネット上で済ませることもできます。

まとめ

不動産売却後の譲渡所得税や確定申告の手続きは、多くの方が不安に感じる部分ではないでしょうか。
節税効果のある特例や控除の知識を正しく身に付けて、しっかりと税金対策をおこないましょう。
神奈川県横浜市で相続した不動産の売却を検討されている方は、ぜひトレスまでお気軽にご相談ください。