不動産売却における減価償却費とは?計算方法や注意点も併せて解説!

不動産売却における減価償却費とは?計算方法や注意点も併せて解説!

不動産売却に関わる「減価償却費」を聞いたことがありますか?
簡単に説明すると、年月の経過による価値の低下を金額にしたものです。
売却額が下がることから目を背けたいばかりに算出しなければ、後々税金で損をしてしまいます。
この記事では、不動産売却に関わっている減価償却費の概要や計算方法、注意点について解説します。

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不動産売却における減価償却費とは?

減価償却費とは、年月が経ったことで建物の価値が下がった分を金額であらわしたものです。
年月のカウントがいつから始まるのかというと、不動産を使用し始めた日からです。
不動産を購入した日ではないことや、購入して次の年度から使い始めた場合は翌年度に持ち越すことになるので注意する必要があります。
また、これによって誰が得するのかというと、法人と個人です。
不動産売却後には譲渡所得税が発生しますが、年数とともに価値が下がるので売却額も下がってしまいます。
そのため、譲渡所得税もその分減額しますが、最終的に納める譲渡所得税を求めるために算出が必要です。
なお、減価償却は、建物の部分のみに適用され、土地部分は適用外となります。

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不動産売却における減価償却費の計算方法

減価償却費の算出は、確定申告の際に経費を正しく申告するために必要です。
計算方法は、不動産をいつ取得したかによって変わります。
とくに平成28年4月1日以降に取得した不動産は、定額法という下記の式で算出します。
減価償却費=建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
まず、建物の購入代金には土地の代金が含まれないので、注意が必要です。
そして償却率は、1年ごとに喪失する価値の指標で、基本的に法定耐用年数によって決まりますが、これは建物の用途や構造、経過年数によって異なります。
そのため、償却率を割り出すために、建物の構造や国税庁のサイトを参考にしながら耐用年数を調べることが必要です。

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不動産売却における減価償却費に関する注意点

減価償却費に関して、いくつかの注意点があります。
1つ目は、建物の購入費などが分からないなどの理由で取得費を算出できない場合、概算取得費を求めなければならないことです。
この場合、取得費は譲渡収入金額×0.05の式で算出します。
また、実際の取得費がこの概算取得費よりも低い場合にも概算取得費を適用するので注意が必要です。
2つ目は、算出された譲渡所得がマイナスとなる場合、譲渡損失として扱われることです。
譲渡所得がマイナスとなり、さらに建物のみで算出されるマンションなどを売却する場合、取得金額から減価償却費を差し引くなど、計算方法が一部変わります。
このようなことがあるので、計算方法をよく確認する必要があります。

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まとめ

不動産の減価償却費を算出することの最大のメリットは、後々納める税金を抑えられることです。
しかし、場合によっては、計算方法が変わることがあるので注意が必要です。
そのため、式に当てはまる費用や算出された値を慎重に確認する必要があります。
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