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【横浜市西区／入居率12.5％ミニマンション】自主管理のデメリット
2023-05-24
こんにちは。夏のような暑さかと思えば寒い日もあり、体調管理が難しい季節ですね。
今回お話をさせて頂く物件は横浜市西区のとあるミニマンション。４階建の全８室の不動産となります。この不動産、築年数は30年強ではありますが場所が桜木町駅徒歩10分圏内ととてもいい場所にありました。売買の相談を受け、物件の調査をしている中で何故売却を行うのかとても不思議に感じたのを今でも覚えております。と言うのも所有者様はまだ40代の男性。お母様から相続を30代の時に受け、そこから自主管理を行っていたそうです。
■自主管理のデメリット
さて、このオーナー様は自主管理と言いながらも実情は放置状態で、雑草や草木がすごく、日常清掃を行っている形跡も無い為、築年数の割にはかなり古く感じる不動産となっておりました。それらが原因かどうか断言は出来ませんが、入居率もかなり悪い…と言うかタイトルにもありますが賃貸中の部屋は１件で７件が空室という状況。お世辞にも不動産の有効活用を行っているとは言い難い状況となっておりました。
今回、売買を決断された背景には貸していた部屋の入居者様が夜逃げをしてしまった事という事がお話をしていく中で見えてきました。その入居者様は外国籍の方で、まして個人間での賃貸を行っていたことから保証会社や保証人を付けておらず、結局その処分の負担は所有者様にいってしまいます。その部屋を見せて頂きましたが、残置物は凄く壁紙も剥がれており、台所周りも全滅といった状態であり、オーナー様の心労となっておりました。過去に修繕費の依頼を行おうと見積もりをお願いした事があったのですが見積金額も150万円を超えており、精神的負担だけでは無く金銭的な負担も大きく捻出する事が困難であった事から現状の状態になったそうです。
■管理会社を依頼するメリット
問題はこの部屋以外にもありました。それは長年空室である最上階の部屋を確認すると雨漏りが・・・。長年空室である事の他、雨漏りもある為室内の壁紙には多くのカビが確認出来ました。屋上を確認すると防水シートが完全に浮いている状況でした。相続当初はお母様が依頼していた管理会社さんに任せていた為、空室も無く定期点検などもしっかり行っていたとの事。しかし途中から管理料の支払いがもったいなく感じたらしく自主管理を始めたとの事。不動産の管理は思っているより大変な業務となります。目立つ仕事では無い為、何をしているのか見えない事が多いのですが賃料の集金や定期清掃、定期点検など実施などに加え、賃料の確認、滞納されている方へのご連絡や入居者さんからの不具合対応など、様々な業務を行っております。本当にすぐ近くに住んでいるのであれば対応は可能かもしれませんが、お仕事をしながら自分で行うのには高確率で不具合が生じます。
■本物件の売却方法
一般的にこういった収益不動産は、入居率が悪いと投資家さんは敬遠します。空室期間が長い事に加え雨漏りまで発生しているとなると物件の場所や外観は良くてもなかなか手を出したがる投資家さんはいないと言うのが実情です。契約不適合責任の問題などもあった為、最終的には弊社にて残置物の撤去及び修繕、雨漏りの修繕業者の斡旋、室内修繕を行い入居率の改善（50％）を行い、契約不適合免責で購入してくれる不動産会社さんに売却する運びとなりました。最終的には不動産を所有するストレスから解放され喜ばれていたので弊社としても満足はしているのですが、仮にしっかりと管理されていたら一般投資家さんにご紹介する事が出来た事でしょう。
弊社は横浜を専門に不動産売買を行わせて頂いております。入居率の悪い不動産の場合、記載不動産のように改善を行うよりも、転居の斡旋などを行い土地でのご整理を行う方が売却額が上昇する事もあります。物件の状況により提案内容も異なりますので同じようなお悩みをお持ちのオーナー様がおりましたら相談や査定は無料となりますのでお気軽にご相談くださいませ。
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