事故物件に関する告知義務とは？告知義務違反のリスクと売却方法も解説！

事故物件を売却するときには、告知義務が発生することは多くの方がご存じでしょう。
ただし、告知義務違反を犯した場合のリスクについてはまだあまり知られていないかもしれません。
そこで今回は、事故物件の売却を検討している方に向けて、告知義務とは何か、告知義務違反のリスク、さらに事故物件の売却のポイントについて解説します。

不動産売却における事故物件の告知義務とは？

2021年に国土交通省はガイドラインにて、人の死があった物件について明確な基準を設けました。
自殺や他殺で人が亡くなった事実は、買主が契約するか否かを判断する際に重要な影響を及ぼす可能性があるとし、告知義務を定めています。
このガイドラインによると、不動産の売買契約においては、金銭的負担が多く今後の快適な暮らしが求められていることから、告知義務が生じる期間は無制限としています。
また、すでに建物が取り壊された状態であっても、かつて事故物件があった土地として告知義務が生じることに注意が必要です。

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事故物件であることを隠す告知義務違反のリスクとは？

事故物件であることを隠して不動産を売却する告知義務違反のリスクは、大きく分けて3つあります。
第1のリスクは、契約不適合の追求であり、事故物件であることを知らずに購入して発生した費用や、精神的ストレスによる損害賠償の請求や契約解除が主な内容です。
第2のリスクは、多額のお金が動く不動産売却で告知義務違反をしてしまうと、損害賠償の請求額も高額になることです。
係争に発展してしまえば、裁判費用や弁護士との打ち合わせなどの負担がさらに大きくなります。
そして、第3のリスクとして、引っ越し代や不動産会社に支払う仲介手数料など、告知義務違反により必要になった転居費用の請求が挙げられます。

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事故物件を告知義務違反することなく売却する方法やポイント

事故物件を売却する際は、特殊清掃を行って部屋内を綺麗に原状回復し、心理的瑕疵を少しでも減らすことがポイントです。
リフォームを行わなければならないと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、そこまで必要なケースは稀です。
特に病死や孤独死についてはあまり気にしない方もいらっしゃるため、特殊清掃で元の状態に戻せれば売却は可能です。
ただし、自然死や不慮の事故死など告知義務のない死でも、孤独死など発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合は告知義務が発生することに注意が必要です。
また、値引きを行うと買主が見つかりやすくなります。
心理的瑕疵の内容によって値引き額は異なりますが、少し高めの額を設定してそこから価格交渉を進めることがおすすめです。

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まとめ

2021年に国土交通省が発表したガイドラインで、事故物件に関する告知義務が定められました。
もし告知義務違反を犯した場合は、契約不適合を追求され、損害賠償や転居費用の支払いを求められることもあります。
事故物件を売却する際は、原状回復を行いながらある程度の値引きを設定することがポイントです。
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